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24.09.2018 12:22 Uhr

Die Preise für Eigentumswohnungen in deutschen Städten steigen nicht mehr so schnell wie zuletzt. Ein Grund: Es wird mehr gebaut. Ein weiterer Grund: Immer weniger Menschen können sich die hohen Mieten leisten.

Der Immobilienmarkt boomt nach wie vor. Im ersten Halbjahr 2018 sind die Preise für Eigentumswohnungen in den größten deutschen Städten im Durchschnitt um mehr als acht Prozent im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Damit liegen die Preiszuwächse nach wie vor signifikant über Inflation und Langfrist-Trend.

Allerdings sind die Wachstumsraten leicht rückläufig. Ein Grund dafür dürfte sein, dass die Bauaktivitäten zugenommen haben, vor allem in Frankfurt, München, Düsseldorf und Berlin. Das zeigt eine aktuelle Studie der Ratingagentur Scope. Der Studie zufolge wurden im Jahr 2017 in den zehn größten deutschen Städten 50.000 Wohneinheiten fertiggestellt. Zum Vergleich: Im Jahr 2010 waren es gerade einmal 20.000 Wohnungen.

Welche Dynamik im Markt steckt, lässt sich derzeit gut am sogenannten Bauüberhang zeigen: 150.000 Wohnungen sind in den zehn größten Städten derzeit genehmigt, aber noch nicht fertiggestellt worden. Zwei Drittel des Bauüberhangs befindet sich bereits im Bau. Das bedeutet, dass rund 100.000 Wohnungen in den kommenden ein bis zwei Jahren fertiggestellt und neu auf den Markt kommen werden.

Die Anzahl der Haushalte wächst deutlich schneller als die Anzahl neuer Wohnungen

Trotz des Wohnungsbaubooms bleibt die Frage: Reichen die zusätzlichen Wohnungen, um den Preisauftrieb zu dämpfen oder ihn gar umzukehren? Laut Scope ist in den Jahren 2010 bis 2017 in den zehn Städten eine immer größere Bedarfslücke entstanden. Die Anzahl der privaten Haushalte ist  in diesem Zeitraum insgesamt um rund 600.000 gestiegen. Es wurden jedoch nur 250.000 Wohnungen fertiggestellt. Das bedeutet, dass nach Abzug der neuen Wohnungen aus dem Bauüberhang  immer noch eine beträchtliche Baulücke von deutlich über 200.000 Wohnungen bestehen bleibt. Zugleich wächst die Zahl der privaten Haushalte weiter an. Scope erwartet für die Top-10-Städte zusätzliche 100.000 private Haushalte bis 2020.

Die Mietpreise werden wohl weiter steigen, aber nicht mehr so schnell

Angesichts dieses massiven Nachfrageüberhangs rechnen die Analysten von Scope in den kommenden zwei bis drei Jahren nicht mit einer spürbaren Entlastung bei den Mieten und Kaufpreisen. „Ein  Rückgang der Mieten in den zehn größten deutschen Städten ist noch unwahrscheinlicher und überhaupt nur durch unerwartete externe Schocks und damit verbundenen wirtschaftlichen Verwerfungen denkbar“, so die Analysten von Scope. Die Ratingagentur geht von weiteren Mietpreisanstiegen aus, die sich allerdings zunehmend dem Tempo der Inflation angleichen dürften.

Ein Faktor, der weiteren Mietpreiserhöhungen eine Grenze setze, sei der mittlerweile hohe Anteil der Wohnkosten am verfügbaren Haushaltseinkommen, rechnen die Analysten vor: In München, Berlin und Frankfurt ist die Mietkostenbelastung 2018 auf deutlich über 30 Prozent angestiegen. Der langfristige Durchschnitt liegt bei rund 25 Prozent.

Die vollständige Scope Immobilienstudie als PDF-Dokument.

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